结果是你只用2.5亿元左右的投资就拿回了10亿元的销售总额和2.5亿元的净利润这个项目的投资回报率是不是100%呢说房地产利润率200%、300%那是夸大开发环节中的各项税费总额就占去销售额50%以上最高能达到70%左右土地成本25%各项纳税25%就已经50%了还有各种名目的行政事业收费呢所涉部门达30多个仅消防审图费一项每平米高达2元别小看这两块钱10万平米就是20万消防管理部门什么都不干章子一盖20万元就到手还不包括灰色部分如果我这个章子给你不盖呢你知道什么意思回去准备私下的意思吧利润率200%绝对不可信但资金回报率100%以上完全是可信的
就拿一个项目來说总成本（包括税收和其它全部成本）3.1亿元销售额4.2亿元净利润1.1亿元利润率26%但公司投资这个项目的时候帐面准备资金只有6000万元也就是说拿6000万元的投资净赚1.1亿元投资回报率多高问題的症结出在两个环节：土地供应环节土地出让金是不是100%交纳预售房制度开发商是不是到现房完成以后再销售假如这两个环节上的漏堵住了投机行为才有可能减少
囤地问題开发商囤地行为并不普遍媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩这是媒体记者不懂房地产用地性质“新月园”持有的土地是旅游用地是用來开发旅游项目的不是用于房地产开发的商业开发用地再大的地产商也囤不起地这些年房价这么好一个项目从开发到销售完成这一个阶段内价格就可能翻番谁手头有地愿意囤着呢囤得起吗但确实有企业在囤地而且数目不小中间环节上滋生的腐败惊人
我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞行业外的人可能不知道土地拍卖公示里土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质所谓“储备用地”就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地那些老国有企业的利益集团就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人做为土地现阶段的合法持有人不经过他们的同意这块地就进入不到流转、拍卖程序当中要想拿他们的地你先得跟他们谈谈妥了再由他们來申请土地部门挂牌出让
这个谈判过程就是一个利益交换过程回到以前谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权都是和政府领导存在关系的权力团伙现在他们合法占有国有土地房地产企业看中他们的土地先跟他们谈条件谈好以后要走挂牌程序怎么办他们有的是办法先把地面建筑物进行评估评估成天价然后申请拍卖真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了挂牌只是个程序最后如愿以偿流转到协议买家的手中
这个过程太黑了黑到你无法想象其中真假有一个本地房产企业是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司这个公司成立以后屁事不干依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业十年來这家企业沒盖过一平米房子就靠卖地股东们个个成了亿万富翁董事长曾经得意洋洋的跟我说等手头最后三宗地卖完他就移居海南去了他在那面的别墅装修好已经好几年了
目前的土地招拍挂制度是高房价问題的“万恶之源”因为招拍挂不断推高地价促进了房地产价格的猛烈上涨在土地局每一个人都是土地买卖的私下参与者因为每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所他们掌握着第一手信息看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系私底下达成转让协议等挂牌公告出來一切都在私底下先谈好了就剩下走一个程序了
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